Moeilijke banken

Fijne binnenkomer, alles behalve neutrale vragen. Het beeld is blijkbaar dat banken moeilijk doen en duurzaamheid doordrukken. Vorige week heb ik deze vragen beantwoord tijdens een presentatie. Zelden zulke positieve reacties gehad. Want leuk is de boodschap misschien niet, maar helderheid levert het wel op. Ik leg daarom graag in deze blog uit wat hier achter zit.

Dubbele verantwoordelijkheid

Om met de kernvraag te beginnen: tot hoe ver vindt u dat een bank kan en mag gaan bij het uitlenen van geld? Hoeveel risico dus, want daar gaat het in banktermen dan over. Hoe simpel de vraag lijkt, zo lastig is het antwoord. Of beter gezegd, bepalend is aan wie de vraag wordt gesteld. En dan bedoel ik niet aan verschillende personen, maar aan u persoonlijk als klant van een bank in verschillende vormen.

In het geval u geld wilt lenen (bijvoorbeeld voor de aankoop van vastgoed) dan verwacht u geen ‘nee’. In de volle overtuiging dat u namelijk een goed en gedegen plan heeft. Nul risico dus volgens u. Tegelijkertijd geeft u de bank ook geld. Bijvoorbeeld door te sparen. Of indirect via ander vermogen waarmee investeerders (bijvoorbeeld pensioenfondsen) banken van funding voorzien. Het antwoord is dan dus eigenlijk heel simpel: sinds de crisis vindt u als geldgever dat banken voorzichtiger om moeten gaan met de middelen die u ter beschikking stelt. Als spaarder ben ik het daar persoonlijk ook volledig mee eens.

Track record

Maar wat zorgt er dan voor dat banken een andere koers volgen ten aanzien van vastgoed? Dat is niet de vraag van u als geldlener. De vraag naar financiering is er nog steeds en is door de aangetrokken markt in de laatste jaren weer groter geworden. De verandering komt door u als geldgever. Niet direct persoonlijk natuurlijk, maar vertegenwoordigd via politiek, toezichthouders of andere partijen die toezien op de risico’s van banken. In de praktijk betekent dit dat banken extra veiligheidsmarges in (moeten) bouwen. Ofwel meer kapitaal aanhouden. U wilt uw geld namelijk terug, en terecht.

Hoeveel kapitaal banken aan (moeten) houden, is afhankelijk van het risico. En of u het nu leuk vindt of niet, commercieel vastgoed heeft een niet zo’n heel goed track record. Verliezen op commercieel vastgoed zijn in tijden van crisis bovengemiddeld hoog. En van dat track record hebben we nu nog steeds ‘last’. Dus moet er meer in het kapitaalpotje voor leningen met vastgoed als onderpand. Voor de bank kost dat extra kapitaal rendement, omdat het ‘dood’ vermogen is. Kapitaal is niet gratis en niet onbeperkt aanwezig. Dan word je vanzelf selectiever in de onderpanden die je wilt financieren en de voorwaarden waaronder dat gebeurt. Als geldlener ervaart u dan dat banken ‘moeilijk’ doen. En omdat banken verwachten dat de waarde van vastgoed steeds meer bepaald zal worden door de mate van duurzaamheid, anticiperen ze daar nu al op.

Nog meer veiligheidsmarges

Daar blijft het niet bij. Nieuwe veiligheidsmarges voor banken zijn op komst. Die worden bepaald door het Basels Comité, een samenwerkingsverband tussen centrale banken. Daarin zijn de laatste decennia stapsgewijs extra veiligheidsmarges vastgesteld en daarmee de kapitaalseisen opgevoerd. Het belangrijkste daarbij is dus om te begrijpen dat banken extra kapitaalreserves (moeten) opbouwen om tegenvallers op te kunnen vangen en dat dit afhankelijk is van het risico dat hier tegenover staat.

Inmiddels zijn de richtlijnen voor Basel IV bekend (de vierde keer dat eisen worden vastgesteld). En die pakken voor het financieren van vastgoed niet zo goed uit. Simpel gezegd komt het op het volgende neer: financieringen die gebaseerd zijn op de waarde van assets (ook koopwoningen) worden als risicovoller beschouwd. Binnen verhuurd vastgoed worden woningen wel als minder risicovol gezien dan zakelijk gebouwen. Grond en projectontwikkeling zijn daartegenover (heel) risicovol, tenzij er een eindafnemer is. En last but not least verandert de rekenmethodiek. Als banken interne rekenmodellen gebruiken, wordt wel een minimum voorgeschreven (‘floor’) waar rekening mee moet worden gehouden. Hieruit vloeit voort dat banken allerlei keuzes kunnen, moeten en zullen maken.

Anticiperen

Die nieuwe regels gaan nog niet meteen in. Dat gebeurt geleidelijk aan vanaf 2022. Wel zullen banken hier al op voorsorteren door hier in elk geval in de allocatiestrategie rekening mee te houden. Hoe? Dat is voor iedere bank anders. Wel zal dit geleidelijk aan gebeuren, om een volgende onbalans te voorkomen. En dat is voor u in beide gevallen het beste: of u nu geld leent of geld ter beschikking stelt.

https://www.vastgoedmarkt.nl/financieel/blog/2019/05/144017-101144017?utm_source=Vakmedianet&utm_medium=email&utm_campaign=20190524-VGM-niet-abo&tid=TIDP773093XD0D00243E2FA4EC1A9F5B29E33267C1FYI4